最近跟一个老朋友吃饭，他端着酒杯叹气：“早知道去年把崇文门那套老房子卖了就好了。”我问怎么了，他说小区同户型的房子，去年春天挂牌16.8万一平，现在成交价直接掉到10.5万。我差点被嘴里的啤酒呛到——这可是东城崇文门，二环里，出门就是地铁，对面是商场，走几步到天坛。
北京的房价，什么时候这么“接地气”过了？
从16.8万到10.5万，这不是个例
先说清楚，这不是什么远郊区的冷门盘，也不是商住两用的“坑爹”户型。崇文门板块，正宗70年住宅，周边有新世界百货、国瑞购物中心，对口小学在东城也算中上游。去年这时候，中介带看还得排队，业主坐在家里等报价。今年呢？同样的小区，同样的两居室，挂牌价一路从16.8万调整到13万、11万，最后10.5万成交。
有人说这是“老破小”降价。还真不是。崇文门那一带的房子，很多是2000年后的商品房，物业管理、小区环境都不差。关键是，这不是崇文门一个板块的现象。朝阳区的望京、海淀的万柳、西城的金融街，这些过去几年涨得让人怀疑人生的地方，今年都在不同程度地回调。
我一个做房产自媒体的朋友说，他手里统计的东城、西城30个典型小区，今年上半年的成交均价，比去年高点平均降了22%左右。崇文门这个跌幅，算是“正常发挥”。
那问题来了：北京房价真跌了，为什么感觉还是买不起？
这就是有意思的地方了。降价是事实，但基数太高也是事实。10.5万一平的崇文门，一套60平的小两居，总价还得630万。首付30%就是189万，月供两万多。普通上班族，两口子一年税后收入攒个30万算不错了，光攒首付就得六七年。所以现在的市场，分化特别严重——降价有人买，不降价没人看，但能接盘的，要么是置换的，要么是家里能帮衬的。
买房还是租房？年轻人开始算细账了
以前聊买房，很多人第一反应是“必须买，不买不行”。丈母娘那关过不去，孩子上学那关过不去，自己心里那关也过不去——总觉得租房是帮别人还月供，买房才是自己的。
但现在风向变了。我一个大学同学，毕业八年，一直在北京租房。他去年差点在丰台买一套，后来算了笔账：那套房子总价550万，首付165万，月供1.9万。他现在租的房子，同地段、差不多的面积，月租金7500。他把原本准备付首付的165万存了大额存单，一年利息4万多，正好覆盖掉大半房租。等于他每个月实际租房成本只要三千多块。剩下月供和租金的差价，他可以拿去投资、旅行，或者干脆攒着。
他说了一句让我印象很深的话：“以前我觉得买房是投资，租房是消费。现在反过来想想，买房也可能是消费，租房反而让我更自由。”
这话当然不是所有人都同意。但不可否认，越来越多的年轻人开始重新审视“必须买房”这个执念。尤其是在北京这样房价高、租金相对“合理”的城市（相比房价来说），租售比确实低得离谱。崇文门那套10.5万的房子，月租金大概8000到9000，租售比只有1%左右。也就是说，光靠租金，房东要100年才能回本。
不过话说回来，租售比低不代表不该买。房子绑定的东西太多——户口、学区、归属感，这些不是能用钱简单衡量的。只是现在大家更清醒了：如果买房是为了住，那算算月供和租金的差距，看看自己能不能承受；如果买房是为了投资，那得想清楚，过去二十年那种“闭眼买都赚”的日子，大概率不会再来了。
情绪在变，市场也在变
前段时间跟一个老中介聊天，他说今年最大的变化不是价格，是“买房的人心态变了”。以前客户看房，看完就催着谈价，生怕晚一天房价又涨了。现在呢？看完了说“我再想想”，然后就真回去想了，有时候一想想半年。
这不光是买房的人变了，卖房的人也变了。去年很多业主挂高价，你砍价他直接拉黑你。今年不一样了，主动降价、配合看房时间、送家具家电，有的甚至愿意承担部分税费。中介说，现在崇文门那一片，只要诚心卖，业主基本都愿意坐下来谈，10%的议价空间是常态。
这背后其实是一个简单逻辑：预期变了。以前大家觉得房价永远涨，早买早赚。现在发现，原来房价也能跌，而且跌起来还不含糊。于是观望的人多了，着急卖的人慌了，市场就从卖方市场变成了买方市场。
有人说这是泡沫破裂的开始，我不这么看。北京毕竟是北京，全国最好的教育、医疗、就业机会都集中在这里。每年几十万大学毕业生涌进来，能留下的是少数，但这“少数”也是个庞大的数字。有人的地方就有住房需求，只是现在的需求更理性、更挑剔了。
从崇文门看整个北京的“理性回归”
崇文门板块的这次降价，其实是一个很有意思的信号。它说明即使是最好的地段，也不能永远脱离实际购买力。16.8万的时候，能买得起的是什么人？大厂高管、金融精英、家里拆迁的。10.5万的时候，能买得起的人就多了——双白领家庭、事业有成的创业者、有父母帮衬的年轻人。
这不是坏事。一个健康的市场，不应该只有少数人玩得起。房价降一降，成交量反而可能上来。今年上半年，北京二手房的成交量其实并不低，3月、4月都突破了1.5万套。这说明什么？说明只要价格合适，该买的人还是会买。
我认识一对小夫妻，上个月刚在崇文门附近买了套小两居，总价600万出头，比去年同户型便宜了将近100万。女的跟我说：“我们等了一年，省下的这100万，刚好够装修加一辆车。”你看，对买房的人来说，降价就是实实在在的好处。
当然，对前两年高点接盘的人来说，心里肯定不好受。但这就是市场，涨涨跌跌很正常。房子首先是用来住的，只要你不卖，账面上的涨跌其实影响没那么大。
几个实在的建议
如果你是刚需，现在确实是个不错的窗口期。卖家心态软了，议价空间大了，选择也多了。别想着抄到最低点，没人能精准预测底部。算算自己的月供能力，看到合适的就出手。
如果你是投资，那得想清楚。北京的房子长期看保值没问题，但短期想赚快钱，难度大了。而且现在的政策方向很明确——“房住不炒”，未来几年大概率不会有大的放松。
如果你还在纠结买不买，不妨像我那个同学一样，先算笔细账。把首付的机会成本、月供和租金的差额、未来收入的预期都列出来，别被情绪带着走。买房是大事，但也不是人生唯一的事。
最后想说，崇文门房价从16.8万降到10.5万，这本身不是什么“离谱”的事。真正离谱的是过去那种只涨不跌的预期。市场冷静下来，对谁都好。买得起的人多了，交易活跃了，中介有饭吃，装修公司有活干，家具城有人逛——这才是良性循环。
你对现在的北京楼市怎么看？是觉得还会继续降，还是觉得已经差不多到底了？欢迎在评论区聊聊你的看法。
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